戶籍不在也能省 土增稅「一生一次」靠這招 稅差一倍
以為戶籍不在本人名下，土增稅「一生一次」優惠就飛了？稅務局揭密：只要配偶或直系親屬在「立契日」前設籍，10% 優惠照樣拿。（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
許多屋主賣房時，才發現本人戶籍因工作或學區因素未設在該處，以為將錯失土地增值稅「一生一次」的 10 % 優惠稅率，平白多繳數十萬、甚至上百萬的稅款。臺南市政府財政稅務局近來便接到民眾詢問，表示土地與房屋雖為本人持有，但戶籍未能遷入，是否還能適用自用優惠。財稅局表示，要滿足自用住宅的認定，關鍵不一定在「土地所有權人本人」的戶籍。
財稅局進一步說明，所謂的「一生一次」自用住宅優惠稅率，其戶籍要件具有彈性。例如，若出售的房地屬於家庭成員共同生活使用，且在出售前符合該法所列使用年限、面積等條件，即可適用低稅率。這項「一生一次」的優惠，顧名思義，每人一生僅能享受一次，但沒有硬性要求戶籍必須在該房屋本人名下，這消除不少民眾的誤解，相較於一般土地增值稅可能高達 40% 的累進稅率，該優惠讓合格案件稅率固定為 10%，差距極大。
民眾之所以需要爭取此項優惠，在於稅額差距極大，一般用地的土地增值稅率是採 20 %、30 %、40 % 的累進稅率課徵，但自用住宅用地稅率則為固定的 10 %，兩者稅額相差至少一倍。不過，除了戶籍之外，仍須同時滿足多項要件，包含出售前 1 年內無出租或營業使用；都市土地面積未超過 300 平方公尺（約 90.75 坪），非都市土地面積未超過 700 平方公尺（約 211.75 坪）；且土地地上建物的評定現值，須達所占基地公告土地現值 10 % 以上，但若建物興建完成滿 1 年以上則不受此限。
目前，各地稅捐稽徵機關在審核此類案件時，會依據申報文件及現況查核，判斷是否符合「自用」性質。因此，在出售前，屋主應檢視持有時間、住宅用途、面積，以及家庭成員戶籍狀況，並保存相關證明，以免在申請時受阻；如果已曾使用過一次優惠，即便後續還有其他符合自用條件的房地，也不得再享有同等稅率，這點需特別注意。
專家提醒，若不熟悉規定，應諮詢專業地政士或稅務顧問，確保申報正確並善用政策資源。土增稅雖屬單次性負擔，但在金額上可能影響家庭財務，提早規劃比臨時決定更可減少損失。對有打算出售自宅的民眾而言，投資一些時間了解法規，可以換來相當可觀的稅金節省。
優惠稅率的目的，在於保障自住需求並落實居住正義，由於「一生一次」的優惠每人一生僅限使用 1 次，機會相當寶貴，稅務局也提醒，民眾在規劃出售房地產前，可先向房屋所在地的稅捐稽徵機關查詢，確認自己是否曾使用過此優惠，並檢視所有條件是否完備，以免錯失合法節稅的權利。
