限貸令風暴 一哭二鬧三告官？法院認證4種解約奧步全敗訴 之二
民眾購屋大筆資金來自銀行貸款，若無法預期貸款額度或成敗，下手買屋前須謹慎考慮！(圖／AI生成示意圖)
富比士地產王／記者潘裕宗報導
買不起房真的不要硬買！中央銀行去年9月祭出俗稱「限貸令」的第七波房市信用管制，原本是為了抑制房市過熱、降低金融風險，卻在實務上引發一連串購屋糾紛，不少民眾開開心心簽下買賣契約，卻因限貸令產生的資金缺口而被迫解除契約。有人不甘損失已繳付的款項被沒收，一狀告上法院，但最終大多落個房子沒買成，還必須面臨司法敗訴、違約金拿不回的下場，激情過後再收到一筆龐大的律師費帳單，更是叫人情何以堪。
為呈現限貸令對房市交易的影響，以及實務上有關解除契約雙方的合法權利義務，《富比士地產王》特別整理了4起，民眾在限貸令出台前購屋，之後因限貸令而解約，並與建商、房仲對簿公堂的法院判例，藉以一窺這場號稱史上最嚴苛限貸令的「金龍風暴」，是如何在各個房市角落中掀起波瀾。
案例三
自信能貸足額硬買店鋪 限貸令一來慘賠326萬
113年，台北市的劉小姐打算以3200萬元向魏先生購買一間店鋪。交易尚未完成前，她已匯出841萬元到銀行的履約專戶，其中包含支付給魏先生的100萬元訂金，以及97.8萬元的仲介服務費。不料，劉小姐受到限貸令政策影響，無法如預期貸到足夠的款項，導致買賣破局。魏先生因此主張解除契約，並要求劉小姐賠償違約金480萬元。
魏先生為了保障自身權益，向法院提起訴訟。他認為，房仲在交易過程中已提醒貸款成數可能不足，但劉小姐堅稱自己能貸足額。加上劉小姐並非首次購屋，應該清楚契約中違約金的條款，也知道若因貸款不足導致交易失敗，就得負擔違約責任。
魏先生強調，他是依法解除契約，劉小姐未依約完成貸款與付款才導致交易失敗。他所要求的480萬元賠償，是依契約約定，包括損害賠償211萬元及違約金268萬元。劉小姐則反駁，認為後來雙方簽訂的協議書內容不公平，魏先生無權要求違約金。
面對魏先生的訴訟，劉小姐不甘心買賣不成還要賠近500萬元，於是在法院言詞辯論終結前也提起反訴，成為原告。雖然雙方原告、被告角色互換，法院合併審理未受影響。士林地方法院認定，契約解除合法，劉小姐確實未依約履行付款，需負違約賠償責任。
法院指出，原本約定的違約金為總價的15%，即480萬元，但認為金額過高，劉小姐雖延遲付款，但兩人多次洽談協商解決問題，雖最終交易破裂，違約金仍應酌減為265萬元，加上損害賠償，共計326萬餘元，較為合理。劉小姐同意後，魏先生可直接向履約專戶領取這筆賠償。
士林地院也表示，根據民法，若債務人遲延履約，債權人可請求賠償；即使契約已解除，只要損害行為發生在解除前，仍應負賠償責任，這是「恢復原狀」的法律精神。
據此，魏先生主張，原本店鋪可賣3200萬元，但因急需用錢，在劉小姐延遲付款導致交易失敗後，只能以2950萬元出售，損失250萬元，要求劉小姐賠償這部分損失。不過法院認為，房價下跌的原因不能完全歸咎於劉小姐，因此不予採納。
雖躲過了魏先生店鋪賣價落差的索賠，480萬的賠償，法院也裁定減為326萬，劉小姐看似止住了荷包大失血，但是，劉小姐還須負擔仲介費尾款的30萬，買賣房屋的行政費、手續費，銀行屢保專戶費用與代書費等等。因對自己貸款能力過於自信，聽不得房仲意見，執意購買店鋪，想要賺取每個月15萬的租金利益，最終是落得一場空。
案例四：
貸不到款主張契約無效 法院打臉：不是這樣喔！
苗栗的小雅原本以為終於買到了一間理想的房子，沒想到竟捲入這場史無前例的「金龍風暴」，讓她最後不只房子沒買到，還賠了近百萬元，損失的金額已經足夠讓她再買一間。一間總價100萬的房子？你沒看錯，記者也沒寫錯！事情就發生苗栗，限貸令出台前2個月的民國113年7月。
根據法院判決，小雅去年7月透過○宏泰公司仲介，向林姓屋主購買苗栗某地段的土地與建物，總價100萬元。雙方簽訂買賣契約後，委由莊姓地政士協助辦理相關手續，並由○馥建築經理公司負責履約保證。
依照契約，小雅支付了第一期款20萬元，仲介費2萬元，稅費2萬元，共計24萬元，並開立兩張本票（面額分別為20萬與50萬），交由地政士保管，作為後續付款的擔保。
然而，簽約後不久，小雅因政府限貸政策導致貸款申請失敗，無法支付後續價金，她甚至認為自己遭到詐欺，主張契約無效，並要求林姓屋主、地政士及建經公司退還已付款項與本票。
小雅的主張包括：○宏泰公司與地政士告知「可貸款」，但未說明貸款可能受限貸令影響，導致她無法取得資金；仲介明知同層其他戶只賣85萬元，卻告知她所購房屋價值100萬元，涉嫌誤導與哄抬價格。
另外，屋主未提供契約審閱期，違反《消費者保護法》第11條之1，契約應屬無效；即使契約有效，她的違約是因政府政策造成，屬不可歸責事由，應退還已付24萬元；而屋主持本票向法院聲請裁定，構成不當得利，應返還本票，至於仲介未揭露重要交易資訊，應撤銷仲介契約並退還6萬元仲介費。
對此，林姓屋主表示，小雅未依約於8月30日前支付第二期款項30萬元，經催告仍未履行，因此依法解除契約並通知履約保證機構。根據契約條款，小雅違約後已支付的款項可作為懲罰性違約金，本票也具備法律效力。至於小雅主張契約審閱期未提供，屋主則強調自己是自然人，並非企業經營者，消保法不適用。
苗栗地方法院審理後，認定小雅的主張缺乏具體證據。
法院指出，仲介所稱「可貸款」僅為業務經驗分享，並未保證貸款成功；契約中未載明「貸不到款即契約無效」等條款，因此貸款風險應由買方自行承擔；房價資訊屬公開可查，小雅未事先查證即簽約，難認有詐欺行為；仲介費部分，亦無法證明有違法或不當得利，無需退還。
此外，法院認為，小雅因自身資金評估不足導致違約，屬可歸責事由，無法主張不當得利。她所開立的本票，是為擔保已付價金與尾款，契約明定違約時可據以執行。雖然履約保證帳戶尚未將款項沒收並交給屋主，但本票仍具法律效力，屋主可依法執行。
最終，小雅除了已支付的24萬元現金，還面臨兩張共70萬元的本票可能被執行，總損失高達94萬元，幾乎等同原本的購屋總價。這場官司讓她財房兩失，悔不當初。
這起案例再次提醒購屋者：買房不是衝動消費，簽約前務必詳細審閱契約內容，評估自身資金能力與貸款風險，尤其是低價房產可能面臨貸款困難，更要留意契約中是否包含懲罰性違約條款。
