限貸令風暴 一哭二鬧三告官？法院認證4種解約奧步全敗訴 之一
限貸令抑制房市過熱、降低金融風險，卻使民眾因資金缺口違約賠償，賠了房子還賠錢！(圖／記者潘裕宗攝、製)
富比士地產王／記者潘裕宗報導
買不起房真的不要硬買！中央銀行去年9月祭出俗稱「限貸令」的第七波房市信用管制，原本是為了抑制房市過熱、降低金融風險，卻在實務上引發一連串購屋糾紛，不少民眾開開心心簽下買賣契約，卻因限貸令產生的資金缺口而被迫解除契約。有人不甘損失已繳付的款項被沒收，一狀告上法院，但最終大多落個房子沒買成，還必須面臨司法敗訴、違約金拿不回的下場，激情過後再收到一筆龐大的律師費帳單，更是叫人情何以堪。
為呈現限貸令對房市交易的影響，以及實務上有關解除契約雙方的合法權利義務，《富比士地產王》特別整理了4起，民眾在限貸令出台前購屋，之後因限貸令而解約，並與建商、房仲對簿公堂的法院判例，藉以一窺這場號稱史上最嚴苛限貸令的「金龍風暴」，是如何在各個房市角落中掀起波瀾。
案例一
把限貸令當藉口不履約 民眾反悔不買慘賠318萬
台中莊先生於去年7月，向○鑫開發建設股份有限公司及謝先生，以總價2650萬元購買預售屋「○鑫琢寓」8A戶，並繳交訂金、簽約金及開工款共318萬元。然而，隨後出台的限貸政策，加上利率開始走升，讓莊先生擔心若貸不到足額款項，資金周轉將出現困難，遂由母親頻繁聯繫建商與代銷公司，表達希望解除契約的訴求，卻未獲回應，於是決定訴諸法院。
莊先生表示，當初是代銷公司強調該屋未來有高增值潛力，並保證限貸令不影響預售屋貸款，還加碼贈送價值146萬元的裝潢與冰箱，才吸引他購買，但限貸令出後已影響他的購屋意願，建商應同意解除契約。
與此同時，莊先生還主張，建商的房屋仍在市場上銷售，尚未完銷，且建築進度僅至地下室二樓，完工時間為117年底，建築成本尚低，加上台中房價未下跌，建商仍可獲利，代銷佣金也尚未結算，損害有限，建商將他已繳付的318萬元價金全數沒收當作違約金，金額明顯過高，應退還。
建商則反駁，解約須雙方合意，莊先生無權單方面解除契約，更無權要求退還違約金。由於是莊先生不履行契約在先，明訂114年1月2日前須繳清的27萬元工程款即未繳納，已違反契約第23條第4款「付款條件及方式」規定，若買方違約，賣方可沒收最多15%總價款作為違約金，並解除契約。
建商主張，已支出建築、廣告、人事、稅金等費用，並因違約產生催告、協商、遲延利息等損害，依財政部公布的「不動產投資開發」淨利率10%計算，莊先生購入的房屋總價2650萬元，對於己方的損害不低於318萬元。莊先生已繳金額未達法定15%上限（約397.5萬元），但已足額可被沒收。
最終，台中地院判決莊先生敗訴，返還款項及酌減違約金等請求均遭駁回。法院認為，318萬違約金占總價約12%，未超過契約及內政部規定上限（15%），「不構成顯失公平」。
此案提醒購屋者，購屋前應審慎評估自身資金與還款能力。莊先生因看好房市上漲，加上受到代銷贈送裝潢與家電策略吸引，貿然簽約，事後反悔想解約，忽略合約精神與建商已履行的部分，法院不採信其主張，判他敗訴。
案例二
投降可以輸一半？合意解約已付款項仍全數遭沒收
看著房價不斷上漲，名下已有房產的桃園蕭小姐，打算搶搭這班房產增值列車。沒想到6月才買預售屋，9月就因限貸令出台，第二屋貸款的成數降至只剩5成，房市也開始急轉直下，讓她急著想「下車」。最終，蕭小姐被迫只能與建商解約，不僅房子沒買成，已付出的165萬元也拿不回來。
去年6月，蕭小姐與○騰建設股份有限公司簽訂買賣契約，購買桃園市某處含車位的預售屋。她在6月22日與26日分兩次支付共165萬元的價金，剩餘款項打算透過貸款的方式來支付。
但到了9月20日，中央銀行宣布「即日起」實施第七波房市信用管制，將自然人購買第二間房的貸款成數從6成降至5成。突如其來的限貸政策，打亂了蕭小姐的全盤計劃，在無法取得原本預期的貸款額度下，蕭小姐必須支付的頭期款瞬間暴增1成，她考量已無力負擔，只能選擇與建商解約。
限貸令出台10日後，蕭小姐與建商協議解除契約，並簽訂一份名為「違約（放棄）同意書」的文件。然而，建商並未退還她已繳的165萬元，蕭小姐因此提起訴訟，要求返還款項並加計利息。
她認為，雖然簽了同意書，文件中也沒有明確載明165萬元是否退還，但不表示她放棄取回款項的權利。蕭小姐主張，依據《民法》第259條（契約解除）或第179條（不當得利），建商應該還她錢。
建商的立場則截然不同。他們認為，蕭小姐是因為限貸令造成的資金缺口才選擇解除契約，不能歸責於建商，且雙方已依契約第25條第4項合意解除契約，並在同意書中明確約定：蕭小姐不得取回已繳價金。
桃園地方法院審理後，認為雙方簽訂的契約與同意書內容清楚明確：蕭小姐因個人因素要求解除契約，在「違約（放棄）同意書」中已明確表示放棄購屋，並同意已繳款項「依公司規定辦理」。同意書中的「申請退款金額」處為空白、「保留違約金額」為165萬元，顯示蕭小姐已同意這筆款項不退還。
法院認定，雙方在解除契約時，已就價金處理達成共識，即「同意由建商保留款項」，因此，蕭小姐事後主張自己未放棄退款權利，與同意書內容明顯不符，不予採信，且於合意解約後才來要求建商退還價金「實在沒有道理」，因而判蕭小姐敗訴。
這起案例再次提醒購屋者：面對政策變動與資金壓力，解約並不代表可以全身而退。簽下任何文件前，務必看清條款內容，尤其是「違約」、「放棄」、「退款」等關鍵字眼，一旦簽下，可能就代表放棄了主張權利的機會。買房不只是財務決策，更是法律行為，千萬不能輕忽。
