房市新聞

實價登錄2.0上路 搞懂3大重點免挨罰 2020-06-29

實價登錄2.0上路 搞懂3大重點免挨罰-


文/記者葉思含 報導


新制實價登錄即將在7月1日上路,此次修法3大重點包括「申報義務人改為買賣雙方」、「申報登錄提前至買賣移轉登記時一併辦理」及「依申報不實情節予以輕重不同裁罰」。當交易申報的成交價格有誤,直接向雙方開罰3~15萬元,如果有隱匿頂樓加蓋、增建等價格以外資訊,則開罰6,000元至3萬元。


被稱為實價登錄2.0的實價新制即將在7月1日上路,相較以往地政士、仲介業等角色吃重,修改後責任不僅回到買賣雙方身上,也讓申報時逾期及資訊不實罰則更加明確。優美地產企研室主任林哲緯指出,實價新制主要聚焦責任歸屬與申報時機的調整,避免因買賣雙方造假價格卻歸責地政士、經紀業,同時增加實價登錄即時性,過去從交易到實價揭露大多落後2~3個月,無法即時反映行情,但在新制規定下,實價申報時機將與過戶時一同辦理,價格揭露可望提早1個月,將能提供民眾更即時的價格參考依據。


責任歸屬買賣雙方 仍可選擇代理申報


雖然責任回歸買賣雙方,但民眾仍可選擇代理申報,台灣房屋加盟事業總部法務協理游璿樺表示,現今民眾普遍透過房仲成交,通常在過戶前只要雙方達成協議,就能委託地政士代為處理申報事宜,這樣對年紀稍長、不熟悉電腦操作或忙碌的上班族來說,能避免登錄的遺漏或錯誤,不過要注意,如果申報價格不實,責任歸屬仍在買賣雙方,將直接被開罰3~15萬元。


對於想自行申報的民眾,其實操作並不複雜,只需注意資訊正確,便可上內政部網頁依買賣、租賃等需求操作,林哲緯表示,申報時共分「憑證申請、線上申報」及「表單登錄、紙本送件」,兩者差異在於身分認證的有無。以線上申辦為例,需插入自然人憑證,並輸入身分證統一編號及密碼方可登入,待資料填寫完成後,即可選擇線上送件;經由紙本送件者,雖無需憑證登入,但仍需線上填寫,並印出後在紙本上簽章,再送交至地政事務所才算完成。


建商也有登錄之責 申報不實最高罰15萬


除了一般的買賣雙方,內政部特別提醒,7月1日之後建商賣屋也負有登錄之責,需與購屋者共同在申請買賣移轉登記時申報登錄,如果申報書「交易總價」、「車位個數」及「車位總價」等3項價格資訊申報不實,也將直接處3萬元至15萬元罰鍰。


針對實價登錄新制即將上路,各縣市政府也祭出不同的便民措施,如台北地政雲揭露系統由每「週」更新改為按「日」,提供更即時的交易資訊,並主動以簡訊通知未申報者儘速申報。台中市政府地政局則開發簡訊程式,由系統傳送簡訊,提醒申報義務人,應於限期申報書送達後7日內申報實價登錄;並開發申報登錄即時通程式,透過簡訊將實價登錄價格傳送至權利人、義務人及代理人手機,供民眾檢視申報內容,避免申報錯誤受罰。


多項缺失仍待改進 業界盼推實價3.0


吉家網董事長李同榮表示,新制上路後登錄權責分明,可因買賣雙方對於登錄價格相互牽制,避免虛價登錄行為浮濫。如買方想高報交易價格違法高貸,就會使賣方因資本利得課稅而多付所得稅款,而若賣方想低報交易價格,就會影響買方未來出售時可能多繳所得稅款,因此買賣雙方在過戶同時可互相牽制如實登錄交易價格,對資訊透明化與正確性可謂跨出一大步。另外,修法上路後,不動產過戶登記時必需同時檢附實價登錄資料,亦使得揭露資訊得已提早30天,確實做到資訊揭露的即時化。


不過,此次修法仍有許多不足,李同榮指出,實價登錄2.0修法最大遺憾是「詳細門牌全都露」未能通過,以致交易資訊仍然半透明。另外,租屋市場實價登錄漏洞百出更是最大敗筆,藉由房仲業仲介成功的租賃物件一定要登錄,而屋主自己出租物件不必登錄,造成屋主逃漏稅溫床,逼合法房仲也非法協助屋主逃漏稅。建議政府順應民意,啟動實價登錄3.0修法,推動「詳細門牌全都露」及「租賃房地全登錄」2大修法變革,列入房市實價登錄重大修法條例中,促進交易市場與租賃市場雙軌邁向資訊全透明。


雖然實價登錄2.0新制雖仍不夠完善,全國不動產總經理藍怡婷透露,但已加快時效性、增強透明度,上路後更能成為民眾對房價行情的依據,不過房屋實際價格仍會因為房屋座向、採光條件、樓層高低等不同屋況而有行情差距,因此買賣雙方除了參考實價登錄作為出價依據,以及觀察備註欄是否有陽台外推、頂樓加蓋資訊之外,多看屋、多比較才能對於買賣出價更有幫助。


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