房市新聞

人口與企業數持續成長 桃園熱區房價加速脫離三字頭 2021-12-15


文/李德芳


2021年台灣股房兩市同步創下新高,特別是雙北之外、包括桃園在內的都會區房市熱度更有後來居上的態勢,2022房市景氣能否延續2021年的強勢,成為全台民眾最關心的置產與理財焦點.


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全面施工中的桃園新站,將成為多條軌道匯聚的新交通中心,代表桃園城市機能的全面升級.[拍攝/李德芳]


針對房市展望,一位熟悉股房兩市的上市公司財務長就建議,「景氣走高時,別被價格迷惑,要知道什麼是主流、最值得買進,千萬不要錯過!」


以桃園為例,2021年底時,北桃園最具指標意味的新重劃區實價登錄數字已經坐四望五,南桃園的青埔高鐵特區有建案更準備測試六字頭房價,部分心急的民眾深怕房價一去不回頭,再也沒有便宜可撿.


對於行情是否能再創新高,業內人士則懂得回頭分析人口、企業家數、交通與重大建設等關鍵要素,作為判斷不同區域地產市場長遠發展的重要指標.


桃園人口攀升 雙北外移明顯


關於桃園都會區發展的最強力數據,就是人口成長與企業家數的變化.


參考官方資料顯示,2021年1月底全桃園現住人口數為2,269,216人、家戶數為847,177戶;到2021年11月底,同一數據已成長至2,272,452人與861,456戶.


短短10個月內,桃園大增1萬4千餘戶,明顯吸納大量來自雙北外移的人口與家戶數.


法人投資大潮 增加城市經濟新動能


比人口與戶籍數更重要的,是企業數字的躍動.


在2020年9月底,桃園公司登記家數為62,671家,到了2021年10月底增長為65,379家.


桃園在上述期間遽增近3千家公司登記數量,也是新冠疫情影響國內市場最嚴重的時期,反映企業界投資腳步隨著雙北人口外移趨勢,默默往桃園都會區移動.


同期間內、不同行業別的家數最明顯變動的,包括專業科學與技術服務業從6,656家成長至7,363家、金融及保險業從3,079家成長至3,527家、不動產業從3,163家成長至3,416家.


其中,專業科學與技術服務業與金融保險業在短短13個月,家數成長比率超過一成,也成為桃園城市經濟活動成長最快速的產業部門,後續成長數字變化仍值得觀察.


把時間拉長來看,國稅局的統計數字也能印證這個大趨勢.以近五年營利事業數字變動狀況來分析,2020年度包含桃園在內的六都營利事業家數都呈現增加趨勢,其中,桃園的年增率高達4.19%,近五年桃園營利事業家數成長幅度更達到13.67%,高居六都第一.


乘數效應 新投資與新人口帶動城市再成長


按照國外研究的城市發展觀點來分析,當法人市場資金量能不斷注入這座城市,創辦各種營利事業時,將產生比帳面人口成長更重要的變化,就是帶來更多的就業機會、並養活更多家庭.


這些家庭養育的新一代成員,也將成為這城市的新動力,也會反映在新生人口的成長與教育等產業的蓬勃之上.


對地產市場來說,這就代表了學區、商圈等效應值得注意,對於桃園房市來說,哪裡是新的學區、哪裡會出現新商圈、那些百貨商圈還會加溫、那些捷運站將吸引人潮匯聚…..不難想像在雙北出現過的地產商機,未來可以無縫在桃園都會區一路複製.


資金聚焦 交通建設與重劃區


看清楚人口與企業動能帶動城市成長與地產市場契機的大趨勢,最該被注意的關鍵,就在桃園的交通建設,與眾多新興重劃區,都已成為吸納雙北外移人口及資金停泊的熱點區.


在北桃園,最靠近桃園站前百貨商圈的小檜溪重劃區、中路重劃區,還有直接貼近雙北行政區的機場捷運A7、A8、A9三站共同形成的新市鎮,新建案單價普遍站上4字頭,剩下具備交通建設與良好位置的重劃區也正在加速脫離3字頭.


南桃園則在青埔高鐵特區站上5字頭後,帶動機場捷運沿線各站房價出現比價效應,而正全面進行改建的中壢車站周邊,未來台鐵與桃園捷運藍線將在此交會,配合原本成熟商圈機能,將是大桃園轄區內另一個區域房價高點所在,同樣值得注意.



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