房市新聞

預售屋未來走向?專家:預售屋換約、解約應納管 2021-09-14

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多數地政專家認為,預售屋換約、解約應納管,才是真正意義上的居住正義。



富比士地產王記者李哲維/台北報導


台北市地政局舉辦2021居住正義2.0系列論壇V,針對實價登錄2.0新制上路後,除將門牌、地號完整揭露外,針對預售市場,也推出預售屋交易資訊全面實價登錄,銷售前買賣定型化契約納管備查等新政策,多數地政專家認為,預售屋換約、解約應納管,才是真正意義上的居住正義。


台北市長柯文哲致詞時表示,居住正義最重要兩個重點,在於資訊透明和交易安全,而現行雖然有實價登錄2.0,將預售屋交易後30天納管,但猶如「琵琶半遮面」,預售屋還是有解約和換約問題,這類交易仍在私下進行,如何避免買賣雙方規避現行法規,怎麼保障預售屋,契約仍是實登2.0實施後須面對的課題。


屏科大不動產經營學系副教授楊宗憲表示,房市盛傳後疫情時代的報復性買盤,使民眾相信預售屋房價易漲難跌,有很大因素在於:第一,國內土地標售機制使地價定錨、代銷業存在價格發現的天性,只會越賣越高;而建商行銷策略使房價定錨,加上低利環境,開發商沒有還款壓力,民眾寬鬆房貸,也只能被迫接受高房價。


楊宗憲指出,「居住正義」應是如何讓住宅負擔能力不再是那麼沉重的負擔,如何降低價格定錨效果,必須從預售屋「銷售率」採取實質申報、多案逐戶登報等,提升正確性及申報率,尤其申報戶數和規劃戶數,而解約、換約也需實登註記,此外,中長期發展可提供各區均價、戶數、建商推案履歷、預售房價指數參考,提供消費者判斷。


台北市不動產估價師公會理事長鍾少佑指出,實登2.0實施後,的確使預售屋市場溢價空間逐漸縮小,但買賣雙方在交屋前的換約、解約價格的差異也對房價產生另一種的墊價效果,但這些並未被納入實登2.0的範圍,因此「預售屋換約、解約」對居住正義實踐是一大裨益。


住展雜誌企研長何世昌則認為,政府從房地合一稅、等稅制著手抑制房價,反倒助長房價上漲,這現象放大到全世界課重稅的歐美、中國國家皆然。就算課重稅,也多數成本轉嫁在消費者身上,而台灣高房價議題,最主要原因在於薪資水準幾十年停滯不前,房價所得比逐漸拉大,何談所謂居住正義。


內政部地政司司長王成機則指出,解約、換約未納入此次實登2.0申報範圍,在於解、換約不影響實際成交價格,且假設納管申報,使價格變動過於頻繁,降低參考價值,且反而可能淪為哄抬價格的工具。此外,換約性質屬債權讓與,涉及稅務問題,在房地合一稅2.0已有相關規範。


不過,王成機強調,內政部針對預售屋交易查核以提升法律位階,未申報及申報價格不確實,按戶處3~15萬元並限期改正,經2次未改正提高裁罰30~100萬元,此外,預售屋買賣契約範本建立,業者須符合買賣定型化契約規定,並自主完成檢查並申報,以導正預售屋市場交易秩序。





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