房市新聞

「雙首都」間的無限可能,是桃園! 2021-02-04

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文/李德芳


城市有動能,就會持續成長;若有更多元與更強大的動能出現,城市就有脫胎換骨的機會!


許多扮演城市動能引擎的要素,正在北台灣的桃園不斷匯聚,帶給桃園全新定位與遠景,是難得一見可以「跟著城市一起成長與增值」的大吉之地。


還記得1960年之後,台北市的房價與地價如何上漲的嗎?當時若有抱住台北市房地產的家庭,現在應該都是富裕之家了。


跟著城市一起增值並不難,最懂房地產的港島大亨李嘉誠就明白地說過:「房地產就是比眼光、比氣長。」只要選對居住與長期置產的城市,不要隨便脫手,必然能跟著城市發展享受地產增值。


而為何桃園具備這樣的新展望?要先從桃園的兩大鄰居說起。


面對世界的「雙首都」


台灣最近十年是以「雙首都」架構面對全球:包括政治及金融中心的台北,以及全球科技產業龍頭聚落的竹科!


這個雙首都架構在未來五到十年還會更加重要,因為在全球政治與金融影響力的城市排行榜上,台北能否擠進一線政治城市排行始終是個問號,而且受到保守金融管制政策影響,台北勉強只能算是二流的金融城。


相對的,竹科做為世界頂級產業聚落,在科技城市排行榜上長期位居全球第一序列,更因為台積電上下游產業鏈的超精彩表現,讓竹科絕對名列全球前十、甚至是前五大科技聚落,全球影響力比擔任政治金融首都的台北還更有看頭。


無論台北與竹科在全球不同城市排行表現如何,最能代表台灣面對世界的兩座城市,都已經進入飽和成熟期,而且都位於人口密集的北台灣,這對生活在台北到新竹之間、近千萬人口來說,有著雙層意義。


首先,北台灣的雙首都架構,一方面代表了北台灣這個千萬人口大都會與全球主要城市都會區的連結程度,另一方面則反映北台灣千萬人口都會區的全球影響力。


其次,當台北盆地人滿為患,竹科所在的新竹縣市較易發展區塊也逐漸飽和後,北台灣龐大的都會發展能量,正全面流入位於台北、新竹間的桃園,促進桃園快速進化,成為介於雙首都之間,擁有無限發展可能的北台灣重要腹地。


北北桃竹 產業共榮


從交通動脈與產業活動分布,可以看出雙北、桃園、竹科的共榮發展,絕對比人們能想像得還要緊密。


沿著重大交通軸線,包括一高、二高、台鐵、高鐵、縱貫線、與發展中的西濱快速道路沿線,串起北台灣上百處產業園區,科技與各種產業上下游廠商的物流網絡能順利運作,在一小時車程內都能抵達。


隱藏中間位置的桃園,更是全台灣最大的科技與工業城市。桃園目前擁有32座報編的各式產業園區,吸引全台五百大企業近半數在桃園設立總部或設廠,還有眾多外資企業在桃園設廠超過十年。


最重要的是,桃園這個沒有太多光環的直轄市,每年可以創造大約三兆元的年產值,遠超竹科的一兆產值。


未來五年間,桃園科技與產業實力還會再次升級壯大,受惠於2019年美中貿易戰與2020年新冠疫情影響,大量台資與外資加速進入桃園設廠,估計桃園未來五年間,至少新增九處產業園區,吸引數千億資金投資桃園設廠。


新設產業園區不僅帶來更強的產業與城市競爭力,龐大的就業機會更是拉動桃園人口成長的最大動力之一。


軌道建設打造一小時通勤圈


另一項拉動桃園人口的重大因素是交通建設,三環三線捷運路網概念正在逐步落實,直接把台北、新北、桃園三大捷運網整合成一個巨型捷運系統。


不僅提供了最有效率的軌道轉乘體驗,還會把更多雙北市人口輸送到房價較低的桃園各區,建構出一個一小時通勤生活圈 。


「透過軌道,把北北桃竹最美好與最有潛力的部分,都框進來!」這是北台灣居民對軌道建設的真正期待。


美中不足的是,這個巨型捷運軌道網缺少了整合新竹縣市的部分,不知道將來是否有機會補足?


千萬人口規模的城市競爭力


北北桃竹近千萬人口的巨型都會區,在交通建設、產業發展互補與同步成長的環境裡,一小時通勤生活圈的態勢已經非常明顯。


這個千萬人口都會區也擺脫了過去以台北市為單一核心的呆板發展趨勢,未來包括台北的金控總部核心區塊、內湖南港汐止科技總部聚落、雙北中央行政中心區、竹科高科技產業聚落、新北到桃園的各大產業園區、以及桃園發展中的航空城,各自具備成為區域中心的要件,配合適當交通建設,人流、物流就能在一小時生活圈內通暢交流。


這樣的巨型都會區發展架構,還可以避免過去以台北市為中心的交通網絡系統無法乘載過量的通勤人口與貨運流量,分散到不同功能的多個區域中心,創造更多區域商圈與適合短距離通勤的住宅區塊,不必再以台北市為單一核心。


基本上,北台灣也不可能打造每天上下班顛峰時段能承載數百萬人同時往返台北市的交通系統,現在這種多核心的狀態才是北台灣千萬人口都會區最理想的發展趨勢。


在人口充足的情況下,許多重要的設施都能獲得充分的使用,等於公共投資效能提高。這種千萬人口規模產生的經濟效益是很多面的,早年就有學界點出,達到百萬人口規模的城市,才能供養優秀的大型音樂團體與展館,達到二百萬人甚至五百萬人的都會區,才能維持世界級的博物館運作,這些都與人口規模帶來的教育、消費、娛樂市場規模相關。


以全球主要都會區的發展趨勢來看,一千萬人口都會區正在成為取代國家、站上世界競爭舞台的新標準,按照台灣的人口發展趨勢,也只有位在北台灣、彼此相鄰的北北桃竹才有這個機會,在另一個舞台上代表台灣面對世界各都會區的競爭。


這個以千萬人口都會區代表國家、面對全球都會區競爭的大趨勢,對於位居雙北及新竹之間、擁有發展腹地的桃園十分有利。


國際化程度高 沒有穩贏政黨


北台灣千萬人口都會區還有一個很有意思的特點,就是北台灣行政區首長的政黨輪替相對頻繁,顯示北台灣不少民眾立場偏向中立,已經逐漸學會從執政效率及清廉程度,評斷該將手中選票投給那些候選人。


這個特點,也是北台灣城市的優勢,因為少一些政治意識的包袱,多一點經濟與科技產業的考量,回歸強化城市發展與面對世界競爭,才是未來世界級城市該有的管理與運作主軸。


這對想要發展航空城、現有科技與工業年產值位居全台第一的桃園,更加重要。


升格直轄市全面翻身


人口數量達標、正式升格為直轄市,絕對是桃園發展的劃時代分水嶺。很少人注意到,在升格前的桃園都市計畫比率,名列六都倒數第一!


近十年來,藝文特區、中路特區、小檜溪重劃區、青埔特區等新重劃區吸引各方注意,代表這座年輕的直轄市,開始擁有國際化的都市設計街廓。


桃園人口的快速成長與長期展望,也吸引台灣首屈一指的國泰集團,在桃園持續從住宅、商用、工業物流市場進行多元佈局。


由於金控集團向來是不動產市場裡的最大買家,一旦金控全面進入某個市場,就代表一般人或一般企業失去在這個市場上的卡位機會,在國泰之後,其它金控是否跟進,很值得觀察。


把握桃園動能 跟著城市增值


桃園現有都市計畫範圍相對有限,很多區域的未來發展仍然保有彈性,例如未來哪些地區將有世界級廠商進駐的新產業園區?桃園捷運實際進度與沿線狀況如何?醞釀中的新設大學城將落在哪裡?全新的大型醫院或醫學中心會蓋在哪一區?


上述問題的答案,就是機會;有開店的商機,也有值得提早準備退休居住的契機。若能認清機會,現在就佈局,當然比全部利多落實、周邊土地房價水漲船高後,才想卡位更加有利。


目睹桃園利多雲集、城市動能充足之後,此刻生活在北台灣的人,一旦錯過這股21世紀上半葉、在北台灣跟著城市增值的最大契機,未來人生裡,還能奢望遇到第二次這樣的機遇嗎?


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