房市新聞

誰在鎖定桃園綠線全面投資? 2021-01-19

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文/李德芳


跨越整個2020年,針對桃園捷運綠線沿線的住宅市場,已經有新興的投資集團,鎖定這條最靠近雙北現有捷運網的桃園捷運骨幹路線,大動作進行投資。


依據桃園當地仲介業者估計,這個新興的投資集團有多家子公司,同時上線的房產業務人數達到500位,另外持續透過講座活動累積了5000組以上願意繳納會費的龐大會員量。


其中不乏高知識分子與跨區置產的民眾,很多人都有不只一次的購屋經驗,為何還願意繳納會費,跟著這個新興的投資集團鎖定桃園捷運綠線置產,真正原因非常值得學習與重視。


新興勢力 5000組會員進場掃樓


截至2020年底累積超過5000組會員,以及估計成交數千戶的實力,當然有一套核心運作模式。


對一般民眾來說,值得參考的部分,是這個集團帶著龐大的會員如何進行桃園捷運綠線的地產投資?有那些投資選擇標準值得參考?


第一個關鍵是「租金」.升格為直轄市的桃園市,其實內部還分成多個區域型的較小生活圈,包含蘆竹區、桃園區、龜山區、八德區,都可列為貼近雙北都會外圍第一圈的北桃園區域,也吸引最多雙北都會區移民。


加上北桃園原本有不少產業園區,匯集本地就業人口與雙北移民居住的雙重需求,讓北桃園住宅租金水準對照房價保持在中高水準,成為吸引長期置產投資的一大誘因。


三大關鍵 無往不利


第二與第三關鍵是「超低利率」及「高成數房貸」.2020年全年維持超低房貸利率的環境,讓有意進入房市置產的民眾負擔比十年前更輕鬆。


除了超低利率外,為了爭取最高的貸款額度,前述集團特別鎖定「捷運綠線沿線的電梯大樓型住宅」產品,而且針對「總價在1000萬以內,每月租金水平在1.5萬元以上」的電梯住宅大樓,鼓勵會員進行置產投資。


由於這類捷運沿線住宅產品在金融機構眼中是優質的放款標的,假使房貸借款人本身所得穩定,財力證明沒有問題,保守估計都能借到八成以上,個別與金融機構關係良好的房貸戶,也許還有辦法借到九成以上。


如此一來,就可以用最少的自備款,進行置產大計。


北桃園人口密集 租金具支撐


舉例來說,桃園捷運綠線將與台鐵桃園站共構,先以桃園台鐵共構站為中心,向兩端延伸出去的桃截綠線兩三站周邊中古電梯住宅大樓,只要屋況尚可,二到三房的電梯住宅月租金就能開到1.5萬元以上,年租金毛收入可達18萬元以上。


假定捷運綠線周邊某戶電梯住宅總價僅600萬元,年租金毛報酬率就是3%,如果同一戶總價為900萬元,年租金毛報酬率也還有2%。


無論是3%或2%,其實都高過2020年的各行庫房貸利率,只要能取得房貸繳息不還本的寬限期2年或3年,就能用最低自備款,進入這個市場進行長期置產。


自備款藏玄機


在自備款部分,還有玄機!


撇開引發爭議的零元購屋概念,僅用合法的最高房貸成數方式購屋,只要在付息不還本的寬限期內,租金收入高於房貸支出,已具備「租不如買」的置產誘因。


如果懂得改用最低自備款進行投資分析,地產投資的魅力將無限放大。


一樣引用上面例子繼續分析,同一戶月租金1.5萬、年租金18萬的電梯住宅大樓,購入成本分別以600萬、900萬計算,以二成自備款來計算,分別需要準備120萬與180萬自有資金,房屋貸款金額分別為480萬與720萬元。


假設2020年間取得的貸款利率為1.5%,付息不還本的寬限期為2年,上面兩種購屋總價在寬限期間內,每年需要支付的房貸利息分別是7.2萬與10.8萬元。


以這間住宅年租金收益可達18萬的情況來看,這兩種購屋總價的買方在先不計算持有稅成本的情況下,扣除房貸利息之後,可分別獲得10.8萬與7.2萬的現金淨流入。


這樣的租金水平,加上桃園這類型住宅的房客來源穩定,算一算以住宅租金償還房貸利息的自償能力極佳,為什麼不能買來收租?甚至坐等捷運帶動後續增值?


貼近零元購屋


關於降低自備款,膽子更大的人,看到上面的現金淨流入數字,也許還會想到以信貸作為自備款來源。


上面兩種購屋總價的買方在先不計算持有稅成本的情況下,分別獲得10.8萬與7.2萬的現金淨流入,對照原本自備款分別是120萬與180萬元。


信用狀況良好的購屋人,還可以向金融機構辦理一般的信用貸款,或者嘗試申請房貸二胎。


以現金淨流入的範圍,申請正常的信用貸款或者銀行二胎貸款,就可以把真正從自己錢包掏出的自備款數字再次壓縮。


同樣的思維,若能把房貸從八成提高到九成,自備款等於從兩成降低到一成,在利率不變動的情況下,上述的購屋計畫只會更輕鬆。


隱憂與對策


整個置產過程隱含的問題在於,如果利率大幅調升,或者付息不還本的寬限期到了該怎麼辦?


前一個問題的答案,目前市場上公認利率沒有大幅上揚的條件,因為全球經濟狀況受到疫情影響,後續為了救經濟,幾年內應該沒有主要國家敢提高放款利率。


第二個問題的答案,關鍵在房貸申請人與金融機構的關係。


當寬限期到了,難道不能借新還舊 再變出一個新的寬限期?或者舊房貸銀行不願意,就沒有其他銀行願意了嗎?


如果真的都辦不到,很可能是房貸申請人自己財力信用 以及金融關係不足的問題,這就需要各自努力累積信用與經營金融機構的關係。


桃捷綠線的關鍵特色


除了上述購屋成本與租金收益分析外,鎖定桃捷綠線進行置產的真正企圖,在於期待桃捷綠線帶動長期房價與租金的雙重增值效益。


這也是桃捷綠線隱藏題材最迷人的地方,由於捷運綠線將連結機場捷運線、台鐵桃園站、捷運三鶯線延伸線等不同軌道,連結大台北都會捷運與台鐵軌道路網。


至於桃捷綠線後續繞過龍岡、延伸到台鐵中壢站,並與桃園捷運藍線對接,綠線還會往大溪延伸等...都可以先不要考慮。


單就捷運綠線將連結機場捷運線、台鐵桃園站、捷運三鶯線延伸線的特色,就已經確保桃捷綠線沿線長期發展穩如泰山。


最貼近雙北軌道網的新黃金路線


試著把行政界線拿掉,立刻能看出桃捷綠線擁有最貼近雙北捷運路網的重大特色,而且桃捷綠線穿過北桃園人口雲集的成熟地段,更不用提桃捷綠線與多條軌道交會,能吞吐更多雙北人口運量。


光憑這三點,在大桃園就沒有別的捷運線可以取代,若要說這就是桃捷綠線置產投資必勝秘笈,也絕不為過!


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