房市新聞

央行打房壓垮小建商? 業者轉投資產業園區 2021-01-15

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神岡豐洲科技工業園區二期示意圖。(圖取自台中市政府)



富比士地產王記者林婉琪/台中報導


去年底央行祭出的打炒房政策,將目標鎖定囤房炒地的建商與投資客,但也限縮中小型建商的生存空間,尤其土融限制造成購地難度推升,除了迫使小型建商往外圍低價區發展,也有業者將部分資金轉向新開發的產業園區土地。


台中一名不具名建商以自身經驗表示,在央行釋出打房政策前,已有不少保守的小型建社公司轉向觀望,一方面考量到市區的住宅用地價格已在高檔,獲利空間有限,一方面則是認為,品牌創價能力不高,若手上沒有土地庫存,以當時進場購地來評估,勢必得等上幾年才能推案,同時也意味著資金無法自由運用。


有鑑於此,建設公司除了積極尋找價格還在合理範圍的土地外,也將部分資金轉向產業園區土地。


該名建商表示,台中現有的三大工業區(台中科學園區、精密機械園區、台中工業區)發展飽和,園區內已缺乏大型腹地供大型科技廠、國際型企業進駐,政府為滿足為產業發展,目前正積極規劃新興開發產業園區,例如:豐洲工業區二期、太平產業園區、潭子聚興產業園區等。


他說,目前這些新興產業區仍在規劃中,以豐洲科技園區二期為例,開發前的平均購地金額約6~7萬元/坪,假設開發後可配回約50%土地,與目前豐洲科技園區一期平均地價約18萬元/坪來看,仍可見獲利空間,或者是在周邊推案,對於心態較保守的建設公司來說,既可以省去龐大的購地成本壓力,也能達到分散風險、資金自由運用的效果,而這樣的做法與大型建商在重劃區開發前購買土地也有幾分相似。


對此,市場專家對於小型建商投入產業圈土地看法則兩極;台中市不動產聯盟協會理事長楊祥銘表示,去年受到游資推升,不動產市場出現全面性上漲,不過,若比較住宅用地和工業用地,後者較有補漲空間,且對於小型建商來說,現階段持有住宅用地成本過高,假設財務體質較差,還有斷頭風險,因此轉向產業園區土地進可攻退可守。


不過,屋比房屋總監陳傑鳴則認為,雖然小型建商受到政府打房政策影響,需拿出更多自備款才能夠地推案,但轉向新興產業園區也須考量,未來科技業景氣變化,以及台中產業園區供水、供電的穩定度等,均會影響到工業用地增值空間。




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