富比士地產王記者蘇茵慧／台南報導

大台南不動產建築開發公會迎來成立35周年，今（11）日並於台南晶英酒店舉行第十二屆第二次會員大會，會中同步發表全國首創的「大台南房地資情站」數位平台。該平台首度透過政府開放資料與API串接，建置房地產數據視覺化專區，提供即時推案行情、建照與開工等供給面先行指標、區域新成屋賣壓觀測，以及總體經濟房價趨勢等四大功能，協助會員開發商直觀掌握未來二至三年的市場脈動與購地定價評估，在當前房地產交易趨緩的景氣挑戰下，大幅提升公會資訊的專業度與公信力。

​理事長胡富文也在大會上捎來產業利多，針對近年嚴重困擾業界、導致部分會員公司無法順利開工且停工案件增加的土方去化困境，經公會積極向中央及地方政府反映爭取，已獲得正面回應。臺南市政府於今年3月推動「建築工程土方多元處理制度」，祭出包含增加土資場容量、開放異地暫置、建立土方交換制度、設置公辦暫置區及延長建築期限等六大策略，其中領先全國的「窪地回填」創新措施，亦即免經土資場轉運、允許民間工程土方直運低窪地的「A到C」模式，已於今年5月7日正式核准實施，有效打破產業發展瓶頸。

​面對未來產業變局，公會除持續扮演產官溝通的重要橋樑，著手規劃一系列前瞻性的觀摩參訪、產業交流及專業研習活動以協助會員提前布局外，未來仍將建請市府積極廣設公辦暫置場，並盤點適當公有土地設置長期土方去化場域，規劃土方資源再利用的終端去處，盼能透過建構完整的循環利用機制，打造有利台灣建築產業永續發展的友善環境。

富比士地產王記者莊亞築／台中報導

房市氣氛趨於保守之際，台中預售市場卻接連出現富豪包層身影，從頂級商辦到指標豪宅，高資產族群的布局動作絲毫未見收手。

最新實登揭露，南屯區預售豪宅「雙橡園1518」出現整層同日售出紀錄，23樓全數6個戶別A1、A2、B1、B2、S1、S2，均於115年5月5日同日成交，6戶合計總價逾2億元，極可能為同一買家整層包下，據悉，應是品牌鐵粉出手。

「雙橡園1518」位於南屯區公益路，緊鄰李科永紀念圖書館與黎新公園，標榜「零店面」純住宅規劃，為地上25層、地下3層建物，全棟132戶，基地面積1518.4坪，憑藉鐵粉買盤持續支撐，銷售率表現亮眼，此次23樓整層六戶同日成交，格局涵蓋2房至3房，為該案預售以來最具規模的單日包層紀錄。

事實上，同品牌豪宅「雙橡園1617」過去也曾出現品牌鐵粉包層的紀錄，大手筆包層的買家，原本就已持有同建商旗下另一棟豪宅「雙橡園V1特區」，該住戶2年內合計砸下逾2億元，購置3戶同建商物件。

對於富豪偏愛包層現象，七期資深房仲廖香婷指出，豪宅規劃通常為一層2戶，包層等同將梯廳化為類透天庭園概念，讓注重隱私的高資產族群得以獨享整層動線，「大七期不少交易屬於包層性質，正是出於此一邏輯，」與此同時，對於長期認同特定建商品牌的買家而言，一買再買的黏著度同樣顯著，加上部分一線建商已開始將產品坪數下修，豪宅客有大坪數需求時，傾向同層購置2戶，未來可打通或供家人同層分住，在中坪數產品推波助瀾下，包層交易出現的頻率有望持續提升。

包層風潮不僅限於住宅市場，頂辦市場同樣出現不少包層的富豪買家。位於市政北二路、朝富路口的預售商辦「聯聚中衡大廈」，4月出現一筆整層交易，3樓共7筆成交全數集中於同一日，成交單價皆為每坪75萬元，建物面積合計587.98坪，車位面積共計245.38坪，車位總價高達5710萬元，整體交易總價達4.98億元。

知情人士透露，買家為中部傳產業者，看準台中企業升級與自用需求提前卡位。

而統計「聯聚中衡大廈」預售以來，已累計3筆5億元等級交易，包含小型獨立商場以5.8898億元、單價近每坪94萬元易手，以及28樓另一筆包層，買氣之強在預售商辦市場實屬罕見。

對此，聯聚建設總經理王于娟指出，台中產業結構持續升級，精密機械、工具機、自行車零組件等傳產業者與AI供應鏈相關產業，開始追求能代表品牌形象的資產型總部，不再以承租辦公室為滿足，高規格商辦詢問度確實明顯攀升。

富比士地產王記者莊亞築／台中報導

餐飲市場汰換加速，品牌撐不過半年換招牌已成新常態，台中11期重劃區核心的崇德路商圈，一處指標店面今年接連上演兩度易主，從石斑魚火鍋到茶館，前後不過4個月，且換牌至重新開業不到一週即恢復營運，速度之快，令商圈觀察者側目。

這處店面原為輕井澤集團旗下「拾七石頭火鍋」黃金店址，去年8月歇業釋出後，由主打石斑魚火鍋的新品牌「老虎斑斑」接手插旗，然而不到4個月便悄悄退場，隨即由同集團多秝貿易旗下「長順茶館」進駐，轉型改主打茶飲、茶點與麵食。

據了解，該店面建坪139坪、地坪233.7坪，屬2塊土地合併出租。

21世紀不動產資深經理沈政興表示，台灣人對石斑魚火鍋接受度不高，短期試水溫未果後迅速調整策略直接停損，改以消費頻次更高、更具日常剛性需求的茶飲麵食迎戰，這樣的情況在市場上並不罕見，但調整速度如此之快的案例相對少見。

儘管如此，這處店面本身條件仍屬一線，信義房屋崇德14期店專員藍宏仁分析，該地點正對星巴克與春水堂等連鎖大牌，面寬寬敞且車流量龐大，具備極高的廣告效益，沿線各業態中，目前可能僅有付租能力強的餐飲業或大型連鎖零售敢大膽出手。

據指出，拾七當時之所以撤出，也是受困高租金，去年招租時房東一度開價高達65萬元，隨後因應市場現實讓步，將租金退回至與2016年相仿的40萬元上下水準。

除了崇德路店面不到半年迅速換招外，近期中台灣餐飲業出現明顯搬風跡象，除「長順茶館」外，築間集團旗下原「築間幸福鍋物市政一店」，同樣在原址改裝重啟，以「麟德殿・四時茶館」型態再出發，再加上萬客什鍋旗下新品牌「豐生茶館」在14期開幕，引爆排隊話題，茶館業態已然成為餐飲品牌的心頭好。

富比士地產王記者蘇茵慧／高雄報導

根據高雄市住宅統計資訊網最新數據顯示，高雄市整體家戶密度持續攀升，截至今年第一季，全市平均家戶密度已達每平方公里四百一十一戶，創下歷史新高。在各行政區的分布中，發展成熟的傳統市中心新興區，以每平方公里高達一萬二千七百二十七戶位居全市之冠，其次則為苓雅區與前金區。

若從近三年的成長幅度觀察，購屋與設籍需求呈現向外擴散的趨勢。家戶密度增幅前五名的行政區依序為橋頭區、前金區、楠梓區、仁武區及大社區。其中排行第一的橋頭區，第一季家戶密度為每平方公里七百四十七戶，三年來成長幅度達百分之十一點二，與前金區同為增幅超過一成的區域。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，家戶密度的變化反映出人口聚集程度，也與區域住宅開發及設籍戶數成長相關。過去高雄購屋需求主要集中於市中心，但近年隨著產業園區布局、重劃區開發逐漸成熟，以及市中心房價高漲效應，人口與購屋需求逐步向外擴散，使家戶密度成長最快的區域轉向兼具產業紅利與新屋供給優勢的新興蛋白區。李家妮進一步指出，這些區域早期多以透天住宅為主，近年集合式住宅大樓產品成為市場主力，加上蛋白區買家以小資族為主，新案多半朝小坪數低總價規劃，使得單一社區的戶數變多，進一步推升了家戶密度的成長速度。

然而，家戶密度的成長並未與房價表現完全同步，受政府信用管制政策及市場觀望氣氛影響，高雄整體房市買氣已趨緩。在五大家戶密度成長熱區中，楠梓、仁武及大社區近三年的平均房價均出現不同程度的盤整與修正。台灣房屋高鐵重愛加盟店店東陳揚智表示，家戶密度成長代表住宅供給與居住人口增加，雖有利房價表現，然而從去年至今，持續受到信用管制政策及市場觀望氣氛影響，高雄整體買氣明顯降溫，不少行政區房價面臨修正壓力，尤其楠梓、仁武等區近年推案量大，新屋供給持續擴張，在買方追價意願降低的情況下，房價難免進入盤整階段。

相較之下，僅有橋頭區與前金區近三年平均房價維持上揚，漲幅分別為百分之十一點八及百分之八點八。陳揚智指出，目前市場行情多為個案表現，具備地段優勢、產品稀有性或指標性建案加持的區域，價格仍具支撐力。橋頭與前金區房價逆勢上揚，主要是受高價新案或指標個案成交帶動，拉高了區域平均房價表現，整體市場多數區域已逐步進入供給量與價格的理性盤整期。

富比士地產王記者莊亞築／台中報導

中央土石方全流程管理新制今年元旦上路，中部地區卻因缺乏大型最終去化場所，面臨較大去化壓力，成為新制推行的最大考驗。台中市政府都市發展局搶先布局，率中部五縣市之先正式發布「台中市政府辦理非公共工程運送營建剩餘土石方至台中港作業要點」，為7月25日台中港啟動收容作業預先建立完整地方配套制度。

行政院日前宣布台中港將於7月25日啟動營建剩餘土石方收容作業，台灣港務股份有限公司台中港務分公司也於6月4日發布收容作業要點，開放收受苗栗縣、台中市、彰化縣、南投縣及雲林縣等中部五縣市非公共工程產出的營建剩餘土石方。市府配合時程，提前完成地方配套制度研訂，確保銜接機制順利到位。

都發局長李正偉表示，中部地區因缺乏大型最終去化場所，土石方去化壓力較其他地區更為顯著，台中港收容機制的啟動，為中部地區提供穩定、合法且具規模的最終去化管道，而市府提前發布作業要點，即是為確保後續收容及管理機制能夠順利運作。

大台中不動產公會理事長蕭成忠指出，土方新制年初上路後，導致工地土方無處去化，觀察今年前半年建案幾乎停工觀望，連建築相關建材業者都大嘆「業績少三成」，隨著台中港收容機制即將啟動，加上市府建立異地暫置等銜接管道，去化壓力有逐步獲得疏解，土方處理費用也已出現回檔，預料下半年工地將會陸續恢復動工。

此次作業要點適用對象包含台中市合法土石方資源堆置處理場，以及經市府目的事業主管機關推薦、具公益性或符合市府政策的民間建築工程案件，內容涵蓋申請程序、土質檢驗、自主管理、保證金、管理費、GPS流向追蹤、港區通行證申請及自主查核等機制，確保土石方來源可追溯、品質可檢驗、流向可掌握、運輸可管理。

在去化策略布局上，市府已建立短、中、長期三層次規劃，短期透過建築工程異地暫置措施，並與彰濱產業園區崙尾暫置區、苗栗縣大桃坪土石方資源堆置場建立跨縣市合作機制擴充去化量能；中期持續盤點公有土地及需土工程，提供再利用及去化空間；長期則銜接台中港填海造陸計畫，逐步建立中部地區穩定且具規模的最終去化體系。

富比士地產王記者莊亞築／台中報導

台中市中區曾是全台百貨密度最高的商業核心，1990年代以龍心百貨為中心，方圓500公尺內就有大大、永琦、財神、遠東、三商等百貨，密度堪稱全台之冠。

如今，昔日財神百貨所在地台中商業大樓近期出現一戶法拍屋，消息一出不少人直呼「百貨公司也要法拍了？」實際上，本次拍賣標的並非百貨樓層，而是大樓6樓的住家用途空間，一拍將於6月17日進行，最低底價795萬元。

座落於自由路上的台中商業大樓，興建於1977年，前身為1960年開幕、共有25間客房的台中鐵路大飯店，建設經費逾1600萬元，是當時台中的豪華飯店代表。

飯店使用逾20年後遭拆除，原址改建為綜合型商業大樓，除住宅與辦公空間外，低樓層引進財神百貨及地下美食街，頂樓更設計圓形塔樓，讓客人可無阻礙欣賞台中街景，在地人也記得財神百貨上方設有大大茶樓，是當時中區數一數二新潮的商業設計，與千越大樓、金沙百貨並列中區三大圓塔地標。

然而隨著中區商圈大環境沒落，公車站遷出綠川一帶，對財神百貨的衝擊尤為直接，財神百貨於1996年歇業，後繼進駐的竹舫百貨同樣開張不久即收攤，大樓現況一樓已轉為零碼女鞋、便利商店與零散經營空間，樓上則作套房與辦公室租售使用。

值得關注的是，本戶並非首次進入法拍程序，資料顯示，同一地址早於2002年6月即曾展開第1輪法拍，當時底價僅197萬元、每坪約7.2萬元，三拍仍以流標收場。

時隔逾20年，本戶以795萬元底價展開第2輪拍賣，底價漲幅超過3倍。此外，謄本資料顯示本戶設有三筆抵押權，合計設定金額高達1150萬元，遠超此次法拍底價。

透明房訊台中公司經理鄭本明分析，近50年屋齡的住商混合大樓，出入人口複雜，長期作為套房使用的樓層，不排除曾有事故發生，應買人務必事先進行現場市調，確認屋況與凶宅風險。

鄭本明進一步指出，以本案底價795萬、換算每坪約30萬元估算，一拍每坪約29.1萬元、二拍折價後約每坪23.3萬元，約與市場行情相當。若有意自住，建議等到三拍，總價約508.8萬元、每坪約18.6萬元，較具入手價值；若以投資角度評估，則四拍總價約407萬元、每坪約14.9萬元，方有較合理的獲利空間，但屆時競標風險與不確定因素相對提高，仍須審慎評估。