「青安3.0」新制預計今年8月正式上路，雖然這次新制度的具體項目還沒對外公布，但據了解將新增「三大排富緊箍咒」，並針對「婚育家庭」大幅加碼貸款額度。不過，財政部表示，針對「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」（新青安貸款）統計，有投機客、人頭戶及貸後轉租，違規案件都被政府追回利息補貼。

申辦新青安需要防範相關風險，包含房貸成數不足，新青安被認定違規，被銀行貸後管理判為「非自住戶」。有民眾購買預售屋使用新青安專案，但交屋時碰上銀行「限貸令」房貸卡關，在建商催告過戶與銀行無法明確給予撥款日期的雙重夾殺下，面臨無法履約、先前支付的款項恐遭建商全額賠掉的慘況。

還有另外一種狀況是，部分首購族因自身信用、收入條件，或銀行對標的物估價趨向保守，導致最終核貸成數不足，買方因無法在短時間內補足動輒百萬元的自備款缺口，只能面臨斡旋金被沒收或支付總價 3% 以上違約金的命運。

此外，也有民眾申貸新青安專案後，私下將房屋出租給他人或作營業使用，遭政府或內政部租金補貼個案勾稽被抓包，這樣的下場就是，取消利息補貼、追回過往補貼、調高房貸利率，並縮短年限與寬限期。

也因此，財政部已經請各銀行就新青安的核貸案件列為查核範圍加強稽查。貸戶也要提自住切結書，新青安貸款借款人限貸一次，財政部將督導公股銀行澈底落實徵授信審核、強化貸後管理及稽查，滾動檢視、精進相關貸款管理機制。

富比士地產王記者蘇茵慧／台南報導

財政部最新公布的113年度綜合所得稅申報資料，就像是一張揭露在地人的「身家地圖」，如果將「平均數」與「中位數」交叉比對，更能窺之各個區域的發展軌跡。其中，最受矚目的便是連續兩年奪下台南所得中位數冠軍的善化區蓮潭里（南科LM特區），代表區域財富天花板跟區域均富都相當有實力。蓮潭里112年度中位數為180.3萬元、平均數236.1萬元；113年度中位數為178.1萬元、平均數227.6萬元，極微幅的下滑，但與此同時，納稅單位（戶數）卻從2,317戶增加到2,486戶（淨增169戶），即便新遷入人口與新成屋交屋，基數變大而產生的微幅稀釋，但依然無損其科技首富里的霸主地位，這項數據反映出該區居民不僅收入高，且彼此落差小，是相當典型的「均富型社區」，南科科技新貴的整體購買力非常穩健。

這種由科技白領撐起、居民財力相當整齊的「均富型生活圈」，在113年度的榜單中多數呈現逆勢增長的趨勢。例如近年有大量科技新貴移入的永康東橋重劃區（東橋里），中位數就從112年度的92.5萬元成長到113年度的94.7萬元；而東區著名的指標重劃區虎尾寮（裕聖里），中位數也從112年度的86.2萬元，在113年度衝上90.3萬元。

同樣表現穩健的還有安南區東和里（史博館特區），112年度中位數為101.8萬元，113年度微幅成長到103.1萬元，連續兩年穩坐全台南中位數亞軍。這類中位數連年上升、居民財力均勻的區域，呈現自住客基本盤最穩固的黃金區域。

相較於科技業人口主導的新興重劃區，台南市傳統精華區則展現出完全不同的財力結構，像是東區老牌富人區龍山里，113年度平均數成長到151.2萬元，但中位數維持在78.3萬元；北區鄭仔寮重劃區的福德里113年度平均數158.8萬元，中位數為96萬元，同屬德華德里也相當出色；若從平均所得來看，中西區著名的頂美特特區（西湖里），113年平均數也來到126.6萬元，中位數則是72.4萬元。

這些傳統住宅區的共同點是「平均數大幅超越中位數」，主因是在地深耕的傳統產業老闆、診所醫生與資深仕紳階層大多定居於此，這群高資產客群對原本的生活圈黏著度極高，買屋更看重隱私與建商品牌，因此這裡的大坪數豪宅、高端換屋大樓或是高總價別墅，始終有固定的頂級買盤支持。

不過，這份地圖中最亮眼的黑馬，當屬歸仁區的沙崙里（高鐵特區）。在112年度時，因為高鐵特區的新房子還沒大量交屋，沙崙里甚至沒有擠進中位數前20名的榜單。然而到了113年度，隨著區域建設紅利兌現，沙崙里的中位數直接衝高到78.8萬元（平均數121.3萬元），一舉名列全台南均富第12名。沙崙里的所得實力在短時間內呈現爆發性成長、直追市區，直接超車許多傳統老舊街區，成為最受關注的房市潛力股。

綜合台南跨年度的中位數與平均數比對，台南房市南科LM、東橋、虎尾寮及史博館特區組成的科技均富聚落，這兩年靠著扎實的薪資成長，成為支撐中高端新大樓買氣的最強後盾；而龍山里、鄭子寮與頂美特區等傳統豪宅聚落，則持續吸引著高端換屋族。與前一年度對比，中位數所得中新進榜還有永康區光復里、歸仁區沙崙里、善化區頂街里及新市區三舍里，都與科技議題有其相關性。其中最值得觀察的是歸仁沙崙高鐵特區，整體所得出現超車現象，未來的台南房市哪裡會增值，不再是盲目地看哪裡有題材就跟著補漲，而是要看這個生活圈居民的薪水與口袋深度，能否為房價提供最實質的支撐力。

平均數為「申報戶的所得總和」除以「總申報戶數」所得到的數值；簡單來說就是整個區域的財富天花板。

中位數為將該里所有申報戶的所得「由低到高依序排列」，最中間那一戶的所得數值；代表區域民眾均富的實力，較不受極端高收入的影響。

富比士地產王記者蘇茵慧／綜合報導

全台房市正式進入盤整期，這股降溫趨勢也直接反映在稅收數據上。根據財政部最新公布的 2026 年上半年資料，全台個人房地合一稅收共計 225 億元，雖然比去年同期微幅減少了 5.1%，但由於前幾年房市基期墊高，這個數字依然穩坐歷年同期的第 3 高紀錄。大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶指出，今年市場明顯收斂，交易量與部分區域價格出現盤整，致使全台房地合一稅收僅剩部分區域仍呈現漲幅。

細看各縣市表現，全台房市正呈現極端的兩極化發展。六都之中，新北市憑藉著龐大的新案交屋潮以及過去累積的房價漲幅，以 58.3 億元的總稅收蟬聯全台繳稅龍頭。台北市則因為高總價市場特性，在近年供給稀缺且需求穩健的狀況下，稅收逆勢大增 17.9%，成為六都中的成長冠軍；高雄市也微幅成長 4.0%。相反地，過去曾是投資重鎮的台中、桃園與台南，今年則出現雙位數的明顯衰退，其中台中年減 23.3%、桃園年減 20.4%、台南年減 11.4%。大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析，新北市穩居繳稅龍頭主因是民眾買賣多有獲利；台北則因高總價且供給少、需求大，獲利了結後大幅推升稅收；至於台中與桃園，過去是投資置產重鎮，隨著近期房市趨冷，買方追價意願降低且投資盤縮手，轉手獲利下滑也讓稅收隨之縮水。

然而在六都以外的區域，科學園區效應與高房價的外溢效應正帶領著幾匹黑馬崛起。在稅收破億元的非六都縣市中，宜蘭縣以 41.7% 的年增率奪下全台冠軍。大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶認為，這些黑馬縣市具有兩大特徵，要不是屬於科學園區周邊，或是具有高房價外溢效應。例如新竹縣市、苗栗縣受惠於竹科與銅鑼科學園區效應，核心區房價居高不下，苗栗也吸引了外擴的資產族買盤；雲林與嘉義則在半導體龍頭進駐科技園區的紅利帶動下，成屋交易與周邊就業人口置產需求大增；而宜蘭縣則因為雙北高房價擠壓，成為大台北換屋與退休族的熱門置產區域，帶動交易獲利與稅收翻漲。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨對此分析，從上半年房地合一稅收的消長可看出，全台房市已告別雞犬升天的時代。在央行維持信用管制措施與打炒房態度之下，未來資產增值的核心，仍將回歸基本面，其中地段與實質建設才是重中之重。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨也建議，對於購屋族而言，現階段市場降溫期，正是議價與慎選物件的好時機，但目前市場限貸氛圍仍在，買房應審慎評估財務能力，並鎖定具有交通機能與就業支撐力道的生活圈，才能讓資產維持穩健表現。

文／楊翊晟地政士、富比士地產王記者蘇茵慧／整理

在高房價與央行緊縮限貸的夾擊下，「買房不如等繼承」逐漸成為許多年輕人沒說出口的財務備案。表面上，這條路不用立刻扛起沉重的房貸，也不必在市場高點硬著頭皮進場，看似安全又省力，但風險是什麼？

從地政士第一線處理產權移轉的實務角度來看，我必須說：等繼承，不一定比較輕鬆。很多時候你等到的不是一間房子，而是一個家庭多年未面對的產權危機，以及隨之而來的巨大稅務陷阱。

我從中南部的實務經驗分享兩個例子，「等繼承」有哪些隱形風險？

盲點一：忽略中南部物業特殊性，老透天比你想得更難處理

台南一位李先生因為是獨子，打算一輩子等繼承。前陣子父親過世，他接手舊市區一棟50年老透天，卻發現頂樓嚴重漏水、後半段是違建，且土地與鄰居共同持分。他原本想向銀行申請200萬修繕貸款，卻因「屋齡過高且產權瑕疵」遭到銀行拒貸。最後房子不能住、賣不掉、也貸不了款，每年還要繳稅，老家瞬間從「資產」變成了「負資產」。

許多人會用台北精華區電梯大樓的流動性，來想像自家不動產的未來。但在中南部（如台南、高雄），家族資產多以「傳統透天厝」或代代相傳的農建地為主，這類物業在面臨繼承時，挑戰往往是加倍的。

老透天最常遇到產權與屋況的雙重夾擊。一來，老房子常牽涉早期違建、鄰地占用或土地與親戚共同持分，導致產權複雜；二來，數十年的漏水、壁癌與管線老舊，翻修動輒百萬。

盲點二：驚人的「房地合一稅2.0」隱形地雷，獲利被政府合法轉嫁

高雄陳家三兄弟在父親過世後，決定賣掉父親一年前以1,200萬買下的大樓，最後以市價1,500萬成交，打算平分現金。本以為獲利僅300萬，沒想到去國稅局申報時，因為繼承取得的房屋公告現值僅300萬，國稅局認定獲利高達1,200萬（1500萬 - 300萬）！更因在自被繼承人取得時間起至出售時間在2年內，適用45%的重稅，最後被硬生生抽走540萬的稅金。兄弟每人分到的錢大幅縮水，原本的「財產祝褔」變成了互相指責的導火線。

很多人以為，既然是繼承財產，長輩過世後只要兄弟姊妹講好，未來大家把房子賣掉平分現金就好，卻完全忽略了「稅基差距」的隱形殺手，這是「等繼承族」最常踩到、也最致命的財政黑洞。

根據現行法規，當子女繼承的不動產為「房地合一稅上路後取得物件」時，國稅局認定的「取得成本」不是市價，也不是長輩當年的買價，而是遠低於市價的「政府公告土地現值與房屋評定現值」。一旦出售，這中間巨大的價差都會被列為「獲利」來課重稅。

結語：想等繼承？提早在產權與稅務中盤點與動態規劃

我不會用一句「年輕人要努力買房」來簡化現在的購屋困境，畢竟在嚴格的信用管制下，盲目硬撐進場同樣伴隨著斷頭與資金斷裂的實質風險，留在老家累積資本，自然也是一種合理的防守策略。

但「等繼承」絕對不能流於消極的逃避，如果打算將家庭資產納入人生規劃，請現在就跟長輩一起做好以下三件事：

1.落實財產盤點：清查老家登記在誰名下？有沒有貸款、設定或產權限制？未來潛在的法定繼承人有幾位？

2.提早資產規劃：善用生前贈與、遺囑或信託。甚至在符合免稅額的範圍內，預先「資助頭期款」協助子女購置產權單純、流動性好的新資產，在稅務與風險分散上，往往遠勝於死守一間老房子。

3.做好稅務試算：請專業的地政士預先估算未來的遺產稅與房地合一稅，避免讓原本的祝福，在未來變成壓垮下一代的財務重擔。

「等繼承」看似是不用承擔現金流壓力的避風港，但在地政實務上，缺乏規劃的繼承，往往只是把中南部老透天產權複雜的歷史沉痾、以及房地合一稅2.0那高達45%的稅基大黑洞，毫無防備地轉嫁到下一代身上，這不僅無法成為人生退路，反而可能成為家庭撕裂與財務重創的導火線。

我是楊翊晟地政士，比起隨波逐流去猜測明天的房價漲跌，我更希望運用第一線的實務專業，陪你一同回頭檢視被忽略的家庭資產細節，讓長輩留下的心血真正成為下一代的祝福，而非擺脫不掉的財務枷鎖。