房市新聞

四都危老重建熱區 老商圈再顯身價 2020-07-12

四都危老重建熱區 老商圈再顯身價-


文/記者張瀞勻 報導


都會區老屋眾多,不僅有礙市容、也造成公共安全疑慮,過去在文林苑事件後,都更推動窒礙難行,所幸號稱都更特快車的危老重建條例上路,掀起老屋重建風潮,根據台中市以北四個直轄市政府統計,危老核定件數前三名皆分布於區域發展成熟且房價水平較高的行政區,顯示老屋越多、重建價值高之區域,民眾越有意願參與重建。


根據雙北市、桃園市及台中市政府統計,自危老重建條例2017年5月10日上路至今,台北市核定件數前三名以中山區33件居冠,其次士林區31件,中正區、北投區同以27件名列第三,然而中山區也是四都核定件數最多之區域。


新北市則以房價最高的板橋區以31件奪冠,其次新店區、三重區同列亞軍,後有永和區緊追。桃園市的中壢地區以18件奪第一名,其次為桃園區的15件;台中市為北區、北屯區、西區。


發展成熟、房價穩 危老推動關鍵


瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,危老案件量大的地區可從法規、財務、市場可行性等三個面向觀察,首先是區域發展成熟,老屋比例多且高,改建需求急迫,且容易滿足案件申請要求。其次,區域房價水準高,最合乎開發、投資的財務要求。


由於重建除了涉及建築物物理性的安全能達法規門檻之外,更重要的是財務面,即未來重建後的價格能不能填補重建成本、創造銷售價值,而台北市中山區、新北市板橋區、桃園市中壢區都是直轄市的房價指標區,因此能推動建商、屋主參與危老重建的誘因。最後從市場面來看,危老核定量名列前矛之行政區都是各縣市最早的政商發展蛋黃區,推案量最大,且缺乏重劃區的大量土地供給,供需條件雙面成熟下,所以案量最豐沛。


更新後賺增值 房價漲二~五成


進一步分析台北市前三名行政區,御喜建築總經理、亦是績優危老推動師的陳妍伶指出,危險老舊建物更新後的房價會依照區域狀況及環境因素而定,不論住宅或商業區漲幅都有2~5成,因此吸引民眾趨之若鶩,像是中山區、士林區及中正區、北投區都有其共同點,包含:人口密集、老舊房屋多,且居住環境落差,此外,更新後增值空間大的地段,也將提升地主參與危老重建意願。


但少數蛋黃中的蛋黃在推動危老重建並不一定順利,像是大安區申請案件多達66件,但核准件數僅20件,陳妍伶分析,大安區達官顯貴雲集,處處有名人,巷巷有名宅,在整合過程中最常見的問題即是,地主長年旅居國外,無法進行整合,加上1樓店面經濟價值高,更新後店面分配不足造成不願改建等問題,在在都是大安區難以整合成功的因素。


人口紅利支撐 新北板橋危老最熱


新北市方面,危老熱區包括板橋區、新店區、三重區、永和區等地區,屋比房屋總監陳傑鳴表示,上述行政區皆為台北市外圍第一環,不僅人口眾多,房價相對較高,機能也相當完整,在北市房價外溢的帶動下,這些地區都具有相當危老都更的潛力。


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以板橋區來說,陳傑鳴認為,不僅是新北市府所在地,區域生活機能成熟,更具有四鐵共構的便捷交通,吸引不少建商與民眾進行危老都更改建,另外新店區,在環狀線完工通車、央北重劃區內的利多題材帶動下,區內老屋重建後的增值效益也備受市場期待。


至於永和區與三重區兩區,陳傑鳴表示,永和第區平均每平方公里逼近4萬人,比人口擁擠的香港2.7萬人、澳門2萬人之人口密度還高,人口擁擠程度是全國三級行政區中最高,近年雖全台房價修正,但永和房價表現相對平穩,近期隨房市復甦加上萬大線興建的題材,更可發現一些捷運宅、近四號公園的社區,房價已回到歷史高點,因此區域動危老都更空間也相當大。至於三重區有環狀線「北環段」興建的期待,房價仍有上揚空間,區域發展危老都更潛力也強。


人口、建設加持 台中3區危老最熱


台中部分以北區、北屯區、西區內的地主最為積極,根據台中市都更處統計,核定件數居冠的北區更新範圍多位於水源段及錦村段,即為中友商圈、站前商圈周邊,至於居次的北屯區危老熱門路段落在台灣大道及三民路沿線,名列第三的西區熱點範圍為後子段,也就是英才商圈。


陳傑鳴分析,上述行政區區內30年以上老屋數量相當多,不僅住宅數量都3萬宅以上,北區、北屯區內的老屋數量甚至還是台中市全市前2名,此外,危老熱區皆為台中早期的精華區,區內名宅相當多,住戶品質也佳,相當具有發展危老都更的潛力,值得一提的是,北屯區由於近年重大建設匯聚,在捷運綠線即將通車與重劃區加速開發下,區域前景也相當受到市場看好,吸引不少屋主積極進行危老改建。


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專家: 危老重建成功與否有三關鍵


目前為北市危老核准件數最多紀錄的陳妍伶認為,影響危老整合最關鍵的一點,在於地主之間是否存有共識,許多地主因為對老屋的歷史情感、居住習慣、分配條件不足等原因而不願意參加更新;其次,權利變換分配不均,不患寡而患不均,在不同的土地使用分區、座落位置甚至樓層不同,都有可能造成分配上的差異及意願上的落差;其三,也是成功與否之關鍵時間,任何重建案在條件上無論如何豐厚,但如果需要非常長的時間才能完成,那麼再多的利潤也會被時間稀釋掉,甚至轉盈為虧,對於實施者而言,時間就是金錢。


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