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央行再出拳打炒房 8大都會區第2戶購屋無寬限期 2021-09-24

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央行總裁楊金龍昨日指出,因銀行不動產貸款增幅仍大,央行進一步控管金融機構不動產授信風險,「不是非常重,但滾動式檢討,一步步調整」。


富比士地產王記者李哲維/台北報導


中央行銀昨(23)日召開理監事會議,宣布利率「連六凍」,但房市管制再加重,第三度出手打炒房,央行本次鎖定六都與新竹縣市第2戶房貸,並調降購地貸款、工業區閒置土地抵押貸款成數上限,提醒自然人的財務槓桿且避免地價上漲帶動房價。


央行已經是第三度針對擁多戶自然人以及購屋貸款作信用管制,此波信用管制範圍包括1.新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款不得有寬限期:特定地區包括臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、新竹縣及新竹市。


2. 調降購地貸款最高成數由6成5降為6成。3. 調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為5成,並明定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為1年。


央行總裁楊金龍昨日指出,因銀行不動產貸款增幅仍大,央行進一步控管金融機構不動產授信風險,「不是非常重,但滾動式檢討,一步步調整」。


瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,這次比較有感的是針對自然人於特定地區購置第二屋的寬限期限制。惟之前針對第3、4戶以上的購屋貸款成數、寬限期都更嚴,仍抑制不了強旺買氣。說打炒房,責任太沉重,倒不如說央行新措施是為了因應國內外高度不確性,先為金融機構授信風險預做準備。


另外,購地貸款的緊縮幅度不大,對於公開發行、籌資管道、口袋較深的大型建商影響不大,但恐將損及地方中小型建商的生計。最後工業區閒置土地抵押貸款的加碼管制,對於自用業者較無影響,也能刺激開發商加速土地開發或釋出,對整體社會來說可降低福利損失。


台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,第二屋取消寬限期,明顯針對投資客而來,降低槓桿操作的空間,也抑制短期買賣交易,讓市場回歸自住需求,不過連帶影響到換屋族短期內的資金操作,尤其原本預計先買再賣的換屋族,在同時兩邊都要繳房貸的情況之下,就會有較重的財務壓力,所以資金不足者,就必須改變策略,先賣再買。


中信房屋研展室副理張漢超分析,以房貸利率1.31%、貸款金額100萬來比較20年房貸有無寬限期的差別。無寬限期房貸每月固定繳付約4,739元,但若使用3年寬限期,寬限期間每月只要繳付1,092元,資金壓力直接砍1/4,可大幅降低換屋族的資金壓力。張漢超認為,央行這次出手,已擴大觸及一般交易市場,對於一般換屋民眾可能將造成影響。


黃舒衛說明,房市投資、投機、追價在超低利率、資產價格大膨脹的環境下,已經漸成全民運動,央行有必要在未來升息、貨幣收水之前,預先增強授信風險的控管。搶在928檔期之前上路,確實會讓部分投資買氣收斂,但對於剛需、首購族則完全沒有影響,因此房市價量仍會在第四季持續放大。


至於購地貸款縮減成數,黃舒衛分析,商用不動產市場開發時間長、營運獲利速度慢、投資規模大,無論對開發商、營運商、消費者來說,看的是中長期收益回報,往後更注重的是產品的市場性及前瞻性,因此較不受央行措施影響,對於土地的取得或是產品的開發,仍會較為積極。



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