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買房置產兩頭賺 這裡的報酬率海放存股族2條街 2021-03-04

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低利率時代錢進股市還是買房置產較有利,始終是爭論不休的話題,但就長遠來看,房地產才是專家眼中真正低風險、高報酬的選項。畢竟買房置產除了保本,每年還能帶來穩定的租金收益,若選對標的,未來資產價值甚至可能翻倍成長,不少在股市獲利的資金,最終也都會選擇投入房地產「鎖住獲利」。


舉例來說,若以保本收益為考量,民眾大多會選擇股價波動小、配息穩定的定存股,以現階段台股而言,現金殖利率5%已經算是很不錯的投資標的,若以200萬元買進具有5%現金殖利率的定存股,持有10年後再以相同股價賣出,在不計入稅費與其他成本的情況下,10年之間可帶來100萬元的總收益。


若是將這200萬元當作自備款,並向銀行貸款8成,購入總價1000萬元的房產出租,以房貸利率1.6%、貸款期限30年、採本息平均攤還方式計算,每月應繳本息為2萬7995元,換言之,只要每個月收進來的租金能超過這個數字,就能完全支付房貸本息,且持有10年下來,房貸餘額將剩下574萬元。


同樣持有該筆房產10年,再以當初購入的金額1000萬元售出,扣除償還給銀行的574萬元之後,約可拿回426萬元,而其中200萬元是期初投入的自有資金,另外226萬元為持有房產10年的總收益,以平均每年獲利22.6萬元計算,年報酬率高達11.3%,獲利比投資定存股還多賺126萬元。


專家指出,上述範例是將價格變動因素排除的簡單試算,但事實上,價格是影響獲利的重要變數,不可能完全不考慮。相較於股價漲跌難以預測,房價則在超低利率環境持續,以及不動產持有稅偏低的大環境下,長期凍漲甚至崩跌的機率相當低,若能以低基期購入具增值潛力的置產標的,獲利將更可觀。


或許有人會提出質疑,上列試算範例太過「完美」,現實世界不太可能找到相同條件的投資標的,況且近2年房價驚驚漲,總價1000萬元房產的區位大多位處偏遠,怎能每月穩收租金2萬8000元?但事實上,專家提出的試算案例,就位於台中近期的置產大熱門:台中港特定區。


台中當地業者指出,台中港特定區周邊有台中港臨海產業帶、三井Oultet,以及鄰近中科園區的數十萬就業人口,因租屋需求旺盛,新成屋3房含車位的月租金可達2.5萬~3萬元,且由於目前新案房價仍停留在1字頭,總價1000萬元以內就可入手,相對低基期的房價未來增值空間可期。


業者指出,台中市中心房價已來到「階段性置頂」,就連以往的首購天堂北屯區都站上3字頭,近2年海線房市不僅受惠於比價效應,詢問度與買氣大增,甚至引發新一波移居熱潮,且隨著臨海產業帶與三井Outlet進駐,持續替當地帶來就業機會與人口紅利,當地房價也即將在今年正式站上2字頭。



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